2018-11-12 9:12:00

  目前,國內對房地產市場悲觀的輿論蜂擁而來。比如有主流媒體刊發題為《房地產進入“寒冬”了嗎》的文章,一改之前官媒對房地產的態度。其認為盡管一些城市“環比下降”和“漲幅回落”并不代表房地產市場進入寒冬,并認為這種聲音是不符合實際的,也是站不住腳的。但是,該文章同時也認為,我們既不愿看到房價過快上漲,也不希望房地產市場過于冷清。此文章認為,伴隨我國新型城鎮化持續推進,以及國民經濟持續穩定健康發展,房地產持續健康發展的基礎是堅實的。

  也就是說,盡管該文章并不認為當前中國的房地產市場進入寒冬,但認為政府是不希望房地產過于冷清的,因為,當前房地產市場仍然是國內經濟增長的動力,沒有這種動力,中國的經濟就會出現問題。

  其實,這樣的文章表面上是肯定當前的房地產市場政策,肯定當前的房地產市場調控還得繼續,肯定當前的房地產市場政策不能夠松綁,但是所表明的觀點或骨子里則是希望當前的房地產市場調控政策松綁,房地產市場泡沫繼續吹大。因為,其文章在邏輯前提上就是錯誤的。

  當前國內房地產市場,盡管出現個別城市的住房銷售在下降,甚至下降幅度很大。比如,克而瑞地產研究中心的數據顯示,10月鄭州市商品住宅成交面積同比上升36%,環比下跌21%,較2018年月平均成交面積低10%。10月,在機構監測的29個重點城市中,商品住宅成交面積為2302萬平方米,同比增長9%,環比下降6%,當月整體成交面積不及2018年1月以來的月均水平。但是這些數據,只是表明房地產市場住房銷售面積下降,根本就沒有說房地產市場的價格如何變化。


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2018-1-25 14:02:00

當前全球股市同樣可用“瘋狂”來形容了。國內股市是這樣,美國股市及香港股市也如此。國內股市已經持續上漲有20個交易日了,上海綜合指數也上漲到了3559點,不僅為兩年多來的新高,上漲幅度也超過了2017年全年漲幅。美國股市,無論是道瓊斯指數,還是標準普爾500指數及納斯達克指數,今年以來一直在創歷史新高,股市牛氣沖天。美銀美林不得不把標準普爾500指數2018年目標價從2017年12月初的2800點上調到至3000點。
對于香港股市更是牛氣沖天。2018年香港恒生指數表現得異常亮麗,升勢之強、之快、之急,肯定會令不少投資感到十分錯愕。香港恒生指數在今年的17個交易日,只有1天錄得小幅回落之外,基本上都是上漲。在2018年,香港恒生指數上漲超過了3000點,漲幅達到10%以上。如果香港恒生指數上漲以2017年12月6日的28224點見底后回升計算,至今累計上漲達4734點,漲幅達16.8%。
對于全球股市瘋狂上漲,特別是國內股市及香港股市瘋狂地上漲,國內的投資者肯定會蠢蠢欲動,肯定會覺得自己是不是錯過這次股市上漲機會?但是就目前國內股市的情況來看,國內的投資者還有靜觀,還在等待。因為,“一朝被蛇咬,十年怕草繩”。2007年及2015年國內股市瘋狂,很多涌入市場的投資者都殺得落花流水,估計至今還有許多人沒有從那次股市投資的惡夢中回味過來。國內投資者還是把焦點放在房地產的投資上,放在如何通過銀行加杠桿持有更多的住房。股市投資的恐懼永遠是揮之不去。
但是,對于香港的股市,不僅香港的散戶投資者開始蠢蠢欲動,很多人都不愿意放棄香港股市大時代的這個投資機會,而且國內的投資者,無論是機構及個人,尤其是廣東及深圳的居民,則早就捷足先登。可以說,在這一輪香港股市的瘋狂上漲中,滬港通資金的流入,成了這次香港股市大時代的動力。就如我2017年一直指出的那樣,香港股市會有一次瘋狂上漲的機會,每次報告會及講課都會鼓勵投資者遲早進入香港市場。
現在問題是,作為一個投資者,你能夠在這一輪股市瘋狂的牛市中“火中取栗”嗎?要做到這點,以下幾個問題必須關注。一是你是否進入市場,永遠是自己理性判斷,而不是人云亦云的道聽途說,自己的判斷就得看市場之大勢。如果你沒有這種能力,只能小注小試,在這過程中培養自己。有了能力,這一輪沒有趕上,有的是下一次的投資機會。
二是在瘋狂的牛市中,并不是每一只股票都是瘋狂上漲的,2017年香港恒生指數上漲幅度達36%,但同樣有52%的股票是下跌的。現在的情況也還是一半的股票在上漲,而另一半的股市沒有上漲。所以,如果你想進入股市,一定要選擇與大勢同行的股票,而不是隨意購買任何股票。
三是面對瘋狂的牛市,投資者的亢奮情況是自然,但是這時你得理性。不要看某只股票過去上漲瘋狂,就傾其資金投入。如果這樣可能會讓自己的投資一敗涂地。比如,2017年投資比特幣,其瘋狂是歷史上任何一個市場難以比擬的。比特幣一年上漲幾十倍上百倍,如果投資者在高點追貨,一定會輸得精光。因為,最近比特幣不到一個月就下跌50%,賬面上輸得慘不忍睹。同樣,你要進入當前瘋狂的牛市,不要看到一些股票一直在創新高,認識自己持貨不足,就傾其資金投入這些股票,或是把寶押在FAANG等大型科技股上,而無視未來所面臨的風險。這樣,一旦押寶押錯了方向,就可能讓自己投資面臨巨大的風險。就如2007年國內不少投資者涌入申購中石油時一樣,至今都沒有走出嚴重的虧損的困境。
四是不要對這個市場太恐懼。認為股市漲了這樣久,上漲得又這樣瘋狂,最好是好自為之,有一定的贏利走為上。但實際上這樣做很容易錯過真正獲利的機會。
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2017-9-5 8:43:00

  8月份,人民幣持續升值應該是市場最為關注的熱門話題。這不僅在于在一個月的時間里人民幣對美元匯率升值達到2%以上,而且市場普遍認為兩年多來人民幣持續單邊貶值的預期完全逆轉。踏入9月,人民幣對美元匯率表現更為強勢。在上個星期五(即9月1日),人民幣中間價再升101點子至6.5909,錄得五連升,僅是上個星期人民幣對美元匯率就累計升值在達670點子或1%。
  上個星期五晚上(亞洲時間),美國公布的非農職位數據遜于市場預期,導致美元匯率急跌,在岸人民幣(CNY)連破6.59、6.58及6.57等多個整數關口,曾升過6.55關口,高見6.5485,創去年6月以來高位;離岸人民幣(CNH)也曾高見6.5452。今年5月以來,人民幣對美元匯率這種快速上升,是市場沒有預期到的。也有人認為,這可能是人民幣新一輪的升值周期開始啟動。現在的問題,最近人民幣升得這樣的急,是否意味著人民幣對美元匯率開始進入新一輪的升值周期,或人民幣又開始進入單邊升值的通道?
  我們可以看到,2016年12月28日,人民幣對美元匯率在岸價為6.9758,大有破7之勢。就當時的局勢來看,市場普遍認為人民幣中長期弱勢已經成了定局。當時國內民眾都擔心人民幣貶值會令其財富減少及購買力下降,所以,不少居民都想把自己手中的人民幣轉換成外幣或海外資產,資金外流十分嚴重。而且國內居民是這樣,國內一些大型企業也是如此。他們也在千方百計地讓其手上的資金走出去,當時大型海外收購個案此起彼落。但是,到今年5月以來,這種情況出現了根本性的變化。人民幣不僅沒有再持續貶值,反之在6.9758價位上開始逐漸回升,升到9月1日的6.5452,升幅達到達6.2%。
  可以說,這次人民幣貶值預期的全面逆轉,人民幣由貶值轉化為升值,盡管原因是多方面的,但首要和直接的原因與美元由強勢急速地轉化弱勢有關。在今年初,美國匯率指數達到103.8,但跌到今年的9月1日為92.8571,跌幅達10%以上了。在當前以美元主導的國際貨幣體系中,美元是國際金融市場的主導貨幣,美元弱勢也就意味著大部分的全球非美元貨幣兌美元轉強,人民幣作為一種非美元貨幣,也會隨之轉強(與其他非美元貨幣相比,在此期間,歐元對美元升值13%,而且亞洲其他貨幣升值幅度在4-5%水平,人民幣與亞洲貨幣升值差不多)。所以,今年5月之后人民幣對美元升值也不是太突然。只不過9月1日人民幣急速升值的情況有點特別。
  那么今年以來,美元為何會急速轉弱呢?按理說,美聯儲貨幣政策正常化是有利于美元進一步強勢的。主要問題就在于市場對美國總統特朗普經濟刺激政策的失望,認為這將嚴重地影響未來美國經濟成長。因為,2016年11月特朗普當選美國總統后,市場對特朗普承諾的經濟刺激新政及效果抱有很大期望,從而使得美元匯率指數從當時的96.9飚升至2016年底的103.8。
  但是,我們可以看到特朗普上任至今220多天里,盡管他天天在喊美國如何偉大,如何讓美國強大,但是他至今為止其推出的政策則是一事無成,很少有主張的政策在實施的。如廢除奧巴馬醫保政策法案失敗;重談北美自由貿易協定(NAFTA)原地踏步;高調宣稱對中國進行貿易談判,但不見蹤影;與歐盟各國的關系緊張與惡化;白宮內頻繁換人,國家治理陷入嚴重危機等。
  所以,最近FiveThirtyEight.com網站上的數據顯示,特朗普是美國二戰后、72年來最不受歡迎總統。該網站的數據顯示,特朗普的支持率從上任時的45.5%跌到36.9%,討厭特朗普的不支持率則從宣誓就任時的41.3%飚升到57.2%。美國從1945年二次大戰至今,歷任12任總統,特朗普的支持率是所有戰后總統最低的、不支持率則是歷任總統中最高的。這就是今年以來美元匯率指數持續下跌的一個重要原因。
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2017-5-18 13:54:00
 盡管中央一而再再而三地強調“房子是住的,不是用來炒作的”,盡管中央一再強調要建立起中國的房地產市場的長效機制,但是說歸說,做歸做。因為,如果堅持住房要回到居住功能,那么房地產調控政策就得堅決去除住房的投機炒作功能,就得堅決去除住房的賺錢效應,只要住房購買有利可圖,無論是短期交易獲得利益,還是中長期交易獲得利益,那么想讓住房投資炒作者不進入房地產市場是不可能的。如果住房投資炒作者還是涌入市場,甚至于現在不涌入,過一兩年后再涌入,那么住房的價格要回歸理性是根本不可能的。

  但是,中央在強調“房子是住的,不是炒作的”對中國房地產市場清楚定位的同時,政府的房地產政策又在說什么,一方面要遏制房地產市場的投機炒作,要遏制如2016年那樣的房地產市場價格瘋狂上漲,另一方面在說要防止房地產市場的價格大起大落。試想,國內房地產許多城市的住房早就瘋狂炒作得上天了,現在的房地產市場調控政策還在說要防止房價的大起大落,那么這種房地產市場的調控目標不是明擺著在那里嗎?即房價不會下跌。如果房地產市場的調控不讓房價下跌,那么房地產投資炒作者豈能退出市場?房地產市場如何回到居住功能?更何況有因城施策的房地產市場在不少城市沒有出臺調控政策呢?

  那么政府為何一方面要遏制房地產的投機炒作,另一方面又要防止房地產市場價格大起大落,最為根本的原因有二:一是如果房價下跌,肯定對GDP造成巨大的影響與沖擊,對目前風險極高的地方政府融資平臺造成巨大的影響。因為,房價下跌,特別是在房價高位下跌時,住房的投資炒作者是不會再進入房地產市場,而且還會逐漸地退出市場。在這種情況下,住房的銷售將全面下降,由此影響房地產市場投資、影響房地產開發商購買土地,這時無論是GDP增長還是地方政府的土地財政都會受到重大影響的,甚至于有些地方政府將面臨著融資平臺破產的巨大風險。

  在這種情況下,政府的工作績效沒有了,因為GDP增長全面減速;地方政府土地財政的風險來了,甚至于一些人的重大經濟問題及貪污腐敗問題也會此過程中暴露出來。面對著如此巨大風險,政府官員心如明鏡,他們如何不堅守房價不下跌呢?只有房價下跌到了一定的區間,整個社會及經濟承擔了一定的損失,房價逐漸回歸理性,房地產市場只能夠逐漸復蘇。但是這種在遏制房地產市場投機炒作、遏制房價瘋狂上漲和防止房地產市場價格大起大落之間要想都達平衡是幾乎不可能的。結果只能是在防止房價大起大落這個市場目標下,房地產市場的投機炒作烈火繼續燃燒,直到最也沒有政策上的能源提供為止。如果到了這個時候,中國房地產市場的價格下跌或市場調控肯定會比現在房價下跌的風險要高得多。

  二是任何價格變化都是市場當事人之間利益關系的調整,特別是價格重大變化時更是重大的利益關系調整。
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