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                當前的國內房地產市場冷靜嗎? 
                2018-11-12 9:12:00

                  目前,國內對房地產市場悲觀的輿論蜂擁而來。比如有主流媒體刊發題為《房地產進入“寒冬”了嗎》的文章,一改之前官媒對房地產的態度。其認為盡管一些城市“環比下降”和“漲幅回落”并不代表房地產市場進入寒冬,并認為這種聲音是不符合實際的,也是站不住腳的。但是,該文章同時也認為,我們既不愿看到房價過快上漲,也不希望房地產市場過于冷清。此文章認為,伴隨我國新型城鎮化持續推進,以及國民經濟持續穩定健康發展,房地產持續健康發展的基礎是堅實的。

                  也就是說,盡管該文章并不認為當前中國的房地產市場進入寒冬,但認為政府是不希望房地產過于冷清的,因為,當前房地產市場仍然是國內經濟增長的動力,沒有這種動力,中國的經濟就會出現問題。

                  其實,這樣的文章表面上是肯定當前的房地產市場政策,肯定當前的房地產市場調控還得繼續,肯定當前的房地產市場政策不能夠松綁,但是所表明的觀點或骨子里則是希望當前的房地產市場調控政策松綁,房地產市場泡沫繼續吹大。因為,其文章在邏輯前提上就是錯誤的。

                  當前國內房地產市場,盡管出現個別城市的住房銷售在下降,甚至下降幅度很大。比如,克而瑞地產研究中心的數據顯示,10月鄭州市商品住宅成交面積同比上升36%,環比下跌21%,較2018年月平均成交面積低10%。10月,在機構監測的29個重點城市中,商品住宅成交面積為2302萬平方米,同比增長9%,環比下降6%,當月整體成交面積不及2018年1月以來的月均水平。但是這些數據,只是表明房地產市場住房銷售面積下降,根本就沒有說房地產市場的價格如何變化。

                  如果房地產市場出現寒冬,那么作為一個以投資炒作為主導的住房市場,其不僅表現為住房銷售面積全面下降,更是表現為住房的價格全面向下調整,表現為房價上漲預期突然逆轉。因為住房作為一種投資品,只有房價上漲預期突然逆轉,整個房價水平全面下降,以及房價下降達到20%以上,才能說房地產投資品市場出現熊市。如果這種情況沒有出現,反之整個國內房地產市場價格不是下跌而是還在上漲,那么國內的房地產市場的繁榮還在繼續,不是房地產市場進入寒冬。這是投資學上的一個基本常識。

                  還有,當前國內房地產市場冷靜嗎?當然從總體上來說,住房銷售面積增長比前三年一直創歷史記錄是有所下降,但是仍然還是在增長。只不過是一些城市的增長幅度小了,即使一些城市的住房銷售面積增長為負,但這些城市的價格還是在上漲。只要房價還在上漲,那么國內房地產市場就根本不會冷靜。

                  從最近公布的TOP100房地產企業的銷售情況來看,前三大房地產企業銷售都超過5000億元,其增長速度達到17%;而前20的房地產企業住房銷售增長速度更是達到近70%;國內前100家房地產企業,其銷售量占國內近90%。國內房地產企業這樣的增長速度,如何來說當前國內房地產市場冷靜呢?只是看看國內居民的借貸情況,也表明當前國內房地產市場有多么火熱。至今年八月為止,全國金融機構個人消費貸款已經達到35.64萬億元,短期消費貸款規模超過了8萬億元,為2014年末的兩倍多。國內居民在短期內利用了這樣的銀行信貸,國內房地產市場肯定會火熱而不是冷靜。

                  至于房地產市場作為經濟增長之動力,這種愿望沒有什么不可,但是其前提條件是整個房地產市場回歸到“只住不炒”的市場定位上來。因為,住房作為一種消費品,作為一種居民基本生存條件,對近14億人口的中國來說,住房需求肯定是無限大。在這個前提條件下,國內房地產市場才能真正成為中國經濟增長之動力。但是,如果房地產市場還是以現在這種購買住房就是為了投資、為了賺錢,并由此吹大一個又一個房地產市場的泡沫,那么這種房地產市場發展下去,不僅不能夠成為中國經濟增長之動力,反之可能成為中國經濟危機、金融危機的根源。

                  所以,就當前國內房地產市場來說,并非什么寒冬或過熱,也并非什么冷靜或繁榮,最為重要的是要讓國內房地產市場回歸到消費為主導的市場,回歸“只住不炒”市場定位上來。而要實現這點,就得讓一些城市過高的房價逐漸回歸理性,讓一些城市的房地產泡沫逐漸擠出,這樣才能讓國內房地產市場走向健康發展之路。

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